持ち家を売却するときの注意点

持ち家を売却するときの注意点①
不動産会社との媒介契約

戸建住宅でもマンションでも同じ注意点があります。
それは、意外にも売主が不動産会社に売却を委託する媒介契約です。
媒介契約には、①一般媒介契約、②専任媒介契約、③専属専任媒介契約の３種類があります。
これらの違いは主に売主の自由度です。
③になるほど自由度が下がります。
順に説明します。

持ち家を売却するときの注意点①　～　一般媒介契約　～

一般媒介契約は複数の不動産会社に売却を委託できるのが最大のメリットですが、デメリットもあります。
複数の不動産会社に委託できるということは裏を返せば売却を委託された不動産会社が契約まで至れない、要はタダ働きになるリスクが高い、という事実です。
この場合、当然に各不動産会社は案件としての優先度が下がり、売却しにくくなります。
本当にピンポイントの買主を持っていれば別ですが、人気物件でない限り、なかなかそのような状況にはなりません。
自社で契約ができる可能性が低い場合、モチベーションという心理的な問題もさることながら、広告費の予算面でも不利になります。
自社が買主を見つけで売買契約にいたる可能性が低いので、広告費が限定的になるのです。
ひどい不動産会社は自社ホームページに掲載したり、店頭に物件情報を貼る程度のことしかしないです。
築年数が古い、場所がよくない、といった人気とは言えない物件の場合、高値での売却には大きな広告費の投入が必要な場合が大半です。
同じサービスや商品を売る場合、無名な中小企業や個人よりも知名度がある大企業が圧倒的に有利なことと同じです。
別の言い方をすると、人気物件であれば大きな広告費を必要とせず、一般媒介でも不利益を被ることはない、ということです。
また、一般媒介契約の場合は複数社が一斉に売却活動を行うため、窓口が複数になり、買主側からみてもどこに問い合わせればいいか分からない、といった問題も発生します。
窓口は一つのほうがベストです。

持ち家を売却するときの注意点①　～　専任媒介契約　～

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、大まかには後者が売主自身での買主探索が可能か否かの違いだけですので同じ括りとして説明します。
専任媒介契約の場合、売主は１社の不動産会社にしか売却を委託できません。
素人考えでは複数社に売却を委託し、競わせるほうがいい結果がでるのではないか？と考えがちですが本当にそうでしょうか。
前述より、まずは広告費の予算面があります。
また、心理的な面でも案件の優先順位でも不動産会社にとっては専任媒介契約のほうに断然エネルギーを注ぎます。
さて、これだけ不利な条件が揃ってもあなたは一般媒介契約で複数の不動産会社に売却を委託しようと考えますか？
一般媒介で複数社に依頼することが奏功する可能性があるとすると、水面下で誰にも知られずに売却したい場合くらいでしょうか。
水面下であれば、各不動産会社が直接紹介できる買主にのみアプローチする方法をとるので、複数社のほうがアプローチできる買主の数が増えるからです。

持ち家を売却するときの注意点②　住んだまま売る？

居住中の持ち家を売却する際、必ず聞かれることが、住んだままのほうがいいか、退去してからのほうがいいか、です。
特に買い替えの場合、持ち家が売却できてから新しく買いたいと考える方が大半です。
気持ちは分かるのですが、住んだままの売却はお薦めしません。
これは買主の立場になると想像し易いのですが、物件を内覧する際、居住中の場合はどうしても生活感が漂い、空っぽで十分に清掃されている場合と比較すると清潔感に欠けます。
また、空っぽの状態と異なり、内覧の日程調整も必要となってきます。
よほどの人気物件でない限り、買主は複数の物件を検討しており、見たい時に内覧できない、というのは大きなマイナスです。
高額な買い物なのでそんなことはないでしょう！というあなたは認識を改めたほうがいいかもしれません。
所詮は人間なので、感情の生き物なのです。
よほどその物件をピンポイントで狙っていない限り、内覧日の調整が何度もまとまらないと気持ちが冷めてしまうのです。
要はマイナスでしかない！ということです。
なかなか売り物がでない超人気物件で、中を見ないで買いたい人が数多くいる場合を除き、住んだままの売却は不利になることが一般的です。