空き家の運用　建て替えのバリエーションと費用

空き家を所有しているけれども、売却しないで運用したい。建物は老朽化していて、そのままの状態での運用は難しそう。でも建て替えるには資金が必要だし、どの程度費用がかかるかわからない。そんなお悩みを持つあなたに建て替える場合のバリエーション、費用、資金調達についてご説明します。

今回のテーマは「空き家を建て替えて運用する」です。

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空き家の運用　建て替えのバリエーションと費用　その1　概要

所有する空き家を売却しないで運用したいけれど、一体どうしたらいいかわからないし、建物は老朽化しているのでそのまま貸すのも難しいだろうし、お金もかかるだろうし、と悩んでいる方は多いのではないでしょうか。
今回はそんなあなた向けに思い切って建て替えて運用する方法を説明します。
決めなければならないのは、①建物の種類（用途）と、②資金調達方法です。
まずは①建物の種類（用途）ですが、住宅街にある戸建てを前提とするとオーソドックスには、①自己居住用住宅、②賃貸併用住宅、③共同住宅の3パターンです。
空き家を所有するあなたが他にご自宅を所有していて、そこが気に入って住んでいる場合は①自己居住用住宅への建て替えはないと思います。
さらにこの場合は運用ではなく、単に自宅、となってしまうため、今回は選択肢から除外します。
②賃貸併用住宅についてですが、どのようなイメージでしょうか？
現在のあなたの住まいが賃貸や空き家同様に老朽化しているなどの状態であれば有力な選択肢になります。
賃貸併用住宅の場合、建築費相当額を家賃収入を返済原資に、土地と建物を担保にして銀行から借り入れることができます。手持ちの現金が少なくても東京都心部などの好立地であれば、銀行にもよるのですが借り入れだけで建築費を賄うことも可能であり、魅力的な運用方法となります。
自宅の建築と異なり、賃料収入で借入を返済できる上に、さらにあなたは快適な新居を手に入れられるのです。
検討の余地は十分にある選択肢ですね。
建て替えてアパートなどの共同住宅の建築も有力な運用方法です。
建築費の資金調達方法に関しては前述の賃貸併用同様に、家賃収入を返済原資として、土地と建物を担保として銀行から借り入れることができます。

空き家の運用　建て替えのバリエーションと費用　その2　
賃貸併用住宅　

賃貸併用住宅について詳細をみてみましょう。
賃貸併用住宅のメリットは集合住宅と異なり、自己居住用部分に関しては住宅ローンを、賃貸部分にはアパートローンを借りることで、税制面での優遇を受けたり、低金利など有利な条件で建築費相当額を借り入れることができます。
一方で建築費はどうでしょうか？
賃貸を目的とするアパートは、自己居住を目的とする住宅よりも安価に建築することが一般的ですが、ご自宅は賃貸物件と比べると費用をかけることが一般的です。
ただしここは価値観なので、賃貸併用住宅だけれども費用を極力抑えたい！ということであれば、安く建築するパワービルダーといわれるハウスメーカーなどを探すことは可能です。
逆にいえば、拘りがある方も、ない方も、どちらの意向も反映できるのが賃貸併用住宅のメリットなのです。
ただし、一般的な住宅やアパートに比べて売却し難いなどのデメリットがあることも理解する必要があります。

空き家の運用　建て替えのバリエーションと費用　その3
アパートなどの共同住宅　

自宅はあり満足している、空き家の運用に特化したいのだ！というあなたには、アパートが有力な選択肢です。
一概にアパートがベスト！ということではないのですが、王道の運用方法です。
都心部であれば最も安定した運用方法となります。
住宅はいつの世でもニーズがあり、事業用物件と違って景気にも左右され難いのです。
土地が20坪ほどあれば小規模なアパートは建築可能です。
巷ではアパート建築・運用はするな！という説も出回っているのですが、東京都心部で土地を所有していて、建築する分にはまず失敗しません。
失敗事例は地価が安い地方で、たいした家賃も取れないのに高い建築費をかけてしまったり、都心部で土地から購入してアパートを建てる場合がリスクなのです。
気をつけなければならないのはサブリースです。
アパートメーカーはアパート建築とセットでサブリース、いわゆる一括借り上げを提案してきますが、絶対にやめましょう。
あなたは確実に損をします。
アパートメーカーはプロです。
素人であるあなたから毟ることは赤子の手をひねるようなもの。
一見魅力的な条件を提示してきますが、いざ契約書に落とし込むとアパートメーカーに大変有利な内容となっており、目も当てられません。
某ハウスメーカーの○○年保証、などを信じて契約する人の気がしれませんが、楽をしたい、安心したい、という人間の心理につけ込んだ巧妙なワナと理解して下さい。
試しに、「こちらの設定した満室賃料の95％を20年間保証（アパートメーカーからは解約も賃料変更も不可）し、修繕などの工事は施主発注でいいですよね？」と聞いてみてください。
この内容で契約できるならお薦めします。
次に建築費ですが、アパートメーカーといってもピンキリです。
見積を取れば分かりますが、下手すれば3倍以上変わってきます。
建築費が3倍でも家賃は3倍変わらないので気をつけましょう。
設定家賃から逆算して建築費を算出しましょう。
手持ち資金が少なくても、空き家が建っていた土地と建築する建物を担保に銀行から借り入れができますので都心部の土地であれば資金調達の心配はあまりないです。
また、万一アパート経営に疲れても、アパートを土地ごと売ってしまえば借金が残って売るに売れない、という状況には陥らないので安心してください。

いかがでしょうか？
空き家を建え替えて運用する場合、様々な選択肢がありますが上記のように共同住宅が無難です。
エリア、立地、などで最適解は異なり、どの選択肢もメリットとデメリットが共存しますので十分な検討が必要です。
弊社ではお客様のご意向を徹底して伺った上で最適解をご提案しますので、お気軽にご相談ください。