中古ビルの修繕・大規模修繕とその費用

中小規模のビルオーナーで、建物の老朽化に悩む方は多いのではないでしょうか。
建物も人間と同じで歳をとればガタがくるというものです。
放置すれば悪化するのも奇しくも同じですねえ。
前回は攻めのリノベーションについて書きましたが、今回は守りの修繕と大規模修繕にフォーカスします。
老朽化したビルは大規模修繕を施すことで蘇ることができます。
今回は中小規模の築古ビルで最も多い悩みである、修繕と大規模修繕についてのコラムです。

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中古ビルの修繕・大規模修繕とその費用　その1　

ビルオーナーであるあなたは、所有するビルを計画的に修繕していますか？
おそらくしていない方が大半ではないでしょうか？
不具合が生じたらその時に対処すればいいや、と考えているのではないでしょうか？
それはとても危険な考え方です。
建物の老朽化は見える部分は一部しかなく、実は見えない部分でじわじわと進行しています。
人間でいうとガンに近いでしょうか。
ガンと違い、死に至ることはないかもしれませんが、放置すると取り返しがつかない、というよりも多額の損失が発生するリスクもあるのです。
ではどうすればこのようなリスクを未然に防ぐことができるにでしょうか？
答えは修繕計画を作成し、それに従って修繕を実施することと、定期的に建物の状態を確認することです。
やはり人体と酷似していますね。
人間でいうと定期健診、これを受診していれば大病を患わずに済む可能性が高いですよね。
建物も全く同じなのです。
また、建物の場合には各設備の寿命がある程度わかっているので、不具合が発生する前に対処することで予防することができます。

中古ビルの修繕・大規模修繕とその費用　その2　

では具体的にどのように定期健診を受診すればいいのでしょうか。
まずは建物診断書、建物状況調査報告書またはエンジニアリングレポートなどとよばれる建物の健康診断書の作成を専門機関に依頼しましょう。
建物の規模にもよりますが、50～100万円程度で取得可能です。
高い！と感じたあなた、高くありません。
有資格者が事細かに調べ、あなたの建物の状態を丸裸にしてくれます。
金額が高い安いではなく、必要なものなのです。
建物状況調査報告書には、あなたのビルの建物と設備の現状及び問題個所とその対処方法、さらには向こう10年以上にわたる、明るい修繕計画をご丁寧に作成してくれます。
この修繕計画には修繕箇所に限らず、その概算費用も試算してくれるので工事費ぼったくりの予防にもなるのです。
この内容であれば高くないと感じませんか？
あなたのビルが竣工後数十年が経過し、ほぼ放置状態であれば、間違いなく健康診断で不具合が指摘されます。
指摘どころか不具合だらけかもしれません。
指摘箇所は素直に速やかに修繕しましょう。

中古ビルの修繕・大規模修繕とその費用　その3　

大規模修繕、という言葉を聞いたことがある方は多いのではないでしょうか？
一般の方であれば、マンションに関してじゃないの？と思われるかもしれませんが、実はオフィスビル、商業ビルなど建物全般に関して実施される工事なのです。
関係法規で義務とされていわけではなく、単に建物を良好に維持するために実施したほうがいい工事との位置づけなのですが、やったほうが絶対にいいです。
なぜならば建物や設備は一定期間で老朽化するため、大規模修繕を実施せずにごまかしごまかし対処療法で修繕すると結果的に建物の寿命が縮まり、資産価値が下がるからです。
また、資産価値に限らず安全上の問題もあるため、テナントに貸している場合は要注意です。
大規模修繕工事は、平たくいうと建物を新築時の状態に戻す工事です。
具体的には劣化部分の交換や補修になります。
外部であれば、外壁補修、洗浄、塗装、防水、シーリング、給排水、電気設備の交換や補修、内部の壁床天井の補修などあらゆる箇所を隅々まで対応します。
従って当然に費用も相応になります。
一般的には15年前後を周期として実施します。
規模にもよりますが、1000万円程度からと費用も多額になるため、家賃収入などから積み立てておかないと厳しい金額ですよね。あなたは対応されてますか？
このようにまとまった金額が必要となるため、実施しないビルオーナーが大半であることが実情ではないでしょうか。

大切な資産であるビルを常に良好な状態に維持することは大変に重要です。
設備の寿命はある程度決まっているので、現状を把握し、計画さえ立てればあとは修繕工事を実施するだけで良好な状態が維持でき、安心してビル運営ができるのです。
弊社には専門機関との広範なネットワークがありますので、建物診断の手配、修繕工事の内容と費用や資金調達のご相談など、お気軽にお問い合わせください。

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