戸建売却の注意点

戸建売却の注意点①　あなたがまずやること

戸建住宅を売却する場合、まずは全ての隣地との境界確認書の有無を確認しましょう。
査定よりなによりも最優先かつ最重要です。
境界確認書がなければその物件は商品ではなく、半商品です。
売却できる状態ではないのです。
境界確認書がなければワーストケースは売却できません。
これほど重要な書類にも関わらず、実は境界確認書の取得は容易ではありません。
少なくとも隣地の所有者はあなたとの境界確認書に押印することにメリットを感じないからです。
公図に基づき、土地家屋調査士があなたの土地の測量図を作成し、それらを基に隣地所有者と立ち合いを行います。
この立ち合いでお互いの土地の境界を確認するのですが、行方不明であったり、立ち会ってくれない場合もあります。
もしくは立ち会っても境界の合意が取れない場合もあります。
特に東京の都心部であれば1坪数百万円です。
簡単には応じないのです。
この境界確認書の取り交わしができない場合、ハンコ代として金銭を支払う、裁判をするなど解決方法を探ることになります。
このように境界確認書の取り交わしは関係者も多いため、早い段階で準備する必要があるのです。
スムースな境界確認書の取り交わしのためには、日頃からご近所付き合いをするなどの対策が必要です。
土地の注意点は前述通りですが、戸建住宅の場合は建物も重要となります。
日本では築後10年程度経過すると、市場での建物評価は0に近くなる傾向があります。
高値売却するには、日頃から維持管理に注意する必要があります。
マンションと異なり、プロである管理会社が作成した修繕計画に従って維持管理されていないからです。
持家を自主管理するとなると、ついおざなりになりがちですが、資産価値を維持するためにも常日頃から建物の状態には気を付けましょう。

戸建売却の注意点②　建物

戸建を売却する場合、土地の価格と建物の価格に分けて査定されます。
日本では新築住宅が人気のため、戸建住宅の建物はよく維持管理され、以後も十分に使用に耐えうる状態であっても、築後10年程度で市場価値はなくなってしまい、建物価格0円として売却されることが一般的です。
注文住宅で多額の建築費がかかっていても、建物評価は新築時をピークとしてあっという間に減価してしまうのです。
本来は専門の機関で建物診断を行い、建物の状態を客観的かつ正確に把握することが好ましいのですが、現在の日本ではここまで求められてはいません。
建物診断書があれば買主は建物の価値を把握し、安心して購入することができますが、上記理由及び建物診断には相応の費用がかかる上に、売却価格に反映されないため、残念ながら日本では普及していません。

戸建売却の注意点③

建物が古い場合、引渡条件が更地渡しとなる場合があります。
要は買主があなたの土地を購入後、新たに家を建てるということです。
この場合、解体費を売主・買主どちらが負担するかという論点と土地の契約不適合責任（土地に家を再建築する場合に支障があった場合に売主の費用負担で改善するか最悪の場合は契約が解除される）の2つの論点があります。
解体費は売主負担となることが一般的ですが、この費用は売買代金から相殺すればよく、支払のタイミングが問題となるに過ぎません。
ただし、古い建物の場合、アスベストが使用されていると処分に多額の費用が発生します。
土地の契約不適合責任は売主の負担とするケースが多いです。
既存建物を解体し、新しく建てる家の基礎工事をするために土地を掘り返すと、思わぬお宝（この場合は不用品）が出土し、処分費用に多額の費用が発生するケースがあるので注意が必要です。
こればかりは掘り返してみないと分からないため、売買代金の決済及び物件の引渡しが完了しても、契約不適合責任の有効期間が経過するまでは受領した代金を全額使うのは控えましょう。

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tomita

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