相続人がいない空き家はどうしたらいい？

現在ご自身が居住していたり（将来の空き家）、空き家を所有しているけれども相続人がいない場合、空き家は一体どのようになっていくのでしょうか？あまり取りざたされないですが、この状態はなかなか申告な問題ですよね。残念ながらこのような状態の場合には一体どうすればいいのでしょうか？

今回のテーマは「相続人がいない空き家対策」です。

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相続人がいない空き家はどうしたらいい？　その1　既に空き家

まずはあなたが既に空き家を所有している場合です。
この場合はあなたの経済状況に応じて、①賃貸する、②売却する、のどちらかです。
ただし、賃貸する場合は建物のコンディション次第で修繕費がかかりますので注意が必要です。
修繕費がかからないほどに建物のコンディションが良好であれば、時期にもよりますが借り手を見つけることはそう難しくはありません。
生活費の足しとして家賃収入を得ることも一つの選択肢ですが、賃貸する場合、維持費用がかかることは理解が必要です。
特に築年数が古い場合は、ありとあらゆる躯体や設備が老朽化しており、あちこちに不具合が生じます。
建物の躯体や設備に不具合が生じると、これらの修繕は大家であるあなたの費用負担と責任で行うことになります。
給湯器が壊れた、エアコンが壊れた、トイレが壊れた、キッチンが壊れた、雨漏りしている、などトラブルが頻発すると費用ばかりがかかり、想定していたほど手残りがない、という事態も考えておく必要があるのです。
対極的にラクなのは売却です。
売却してしまえば以降、空き家を管理する必要もなく、精神的にも経済的にもラクになります。
まとめると、築年数が比較的新しいまたはリフォームを直近で行っているなら賃貸もあり、建物のコンディションが良好でなければ売却がお薦めです。

相続人がいない空き家はどうしたらいい？　その2　
将来の空き家①

この場合は非常に悩ましいですよね。
お子様のいない高齢者で親族縁者が誰もいない、まじめに生きてきたあなたは特別縁故者もいないでしょう。
でも今の家を終の棲家としたい！こう考える方は多いのではないでしょうか。
相続人も特別縁故者もいない空き家は国や地方自治体に所有権が移転され、その後競売にかけられて売られていく、というのが一般的な流れのようです。
なんかもったいないですよね？もったいないけど、どうしようもないのでは？と考えたあなた！
安心してください。
もったいなくならない方法があるんです。
そんな方法が本当にあるのか？
と懐疑的かもしれませんが、現代にはさまざまなサービスが展開されているんです！
これらのサービスを駆使し、人生を楽しみ尽くしましょう！

相続人がいない空き家はどうしたらいい？　その3　
将来の空き家②　リバースモーゲージ　　

いきなり聞きなれない言葉の登場です。
リバースモーゲージ？なんやねん、それは！という声が聞こえてきそうです。
「リバース」は文字通り、逆、「モーゲージ」は住宅ローン、合わせて、「逆住宅ローン」という意味です。
なんじゃそりゃ？とよりわからなくなったあなたは普通です。
住宅ローンは家を買うために借りて、長期間かけて元本を返済する仕組みです。
一方でリバースモーゲージは所有している家を担保にお金を借りるので順序が逆なんですねえ。
言葉の意味がわかったところで実際にはどのように活用できるのでしょうか。
リバースモーゲージの最大のメリットは、所有権をそのままに資金調達ができることです。
あなたの家を担保にお金を借り、生きている間は金利だけを支払い、亡くなったら家を売却して借りていたお金（元本）を返済する仕組みです。
仕組みそのものはとてもシンプルですね。
デメリットは担保評価の50％程度しかお金が借りられないことと、金利が若干高いことです。
それでも将来的にお上に召し上げられるよりははるかに人生を謳歌できるのではないでしょうか？
注意点としては生活費への充当を目的とする場合、あまり若い時点で借りないことです。
長生きすればするほど支払金利がかさみ、借りた元本は減っていく（お金を使う前提ですが）ので本来は喜ばしい長生きがリクスになってしまうのです。

相続人がいない空き家はどうしたらいい？　その4　
将来の空き家②　セールアンドリースバック　

リバースモーゲージよりは馴染みがあるのではないでしょうか？
そうです、しょっちゅうテレビCMで流れているアレです。
セールアンドリースバックはリバースモーゲージと異なり、売却の一種なので所有権が移転します。
若干間の抜けた英語なんですが、文字通り、売って借り戻す、ってことです。
権利関係としては、所有権は移転するけれども、使用権はそのまま、つまりは賃借権を設定するので売却後も住み続けられる、ってことです。
いわずもがなですが売却後は家賃を払わなければなりません。
前述のリバースモーゲージとの最大の違いは、所有権が移転するか否かと、得られる金額の大きさです。
リバースモーゲージは金融機関の担保評価の50％程度しか借りられません。
担保評価＝市場価格だと仮定しても、セールアンドリースバックで得られる売却代金とは倍近くの差額が生じるということになるのです。
セールアンドリースバックは特殊な取引形態であり、設定賃料などの契約内容により売却価格が変動するため、実際はそこまで変わらないかもしれませんが、理論上はその程度の差額となります。
売却後の賃料は市場水準よりも高めに設定されるケースが多いですが、慣れ親しんだ家に住み続けられることは大きなメリットですよね。

上記のように、相続人がいない空き家（将来含む）でも有効に活用すればよりよい人生を送る一助になるのです。
いずれのサービスも魔法の杖ではなく、メリットとデメリットが共存しますので十分な検討が必要です。
弊社ではお客様のご意向を徹底して伺った上で最適解をご提案しますので、お気軽にご相談ください。