重要事項説明書について確認すべき注意点
tomita重要事項説明書とは
重要事項説明書は、売却する物件の状態と取引条件を記載する、物件と取引のトリセツです。
不動産会社が作成し、宅建業法にて宅地建物取引士が説明義務することが定めれております。
物件の状態を、建物や設備の状況だけではなく、権利関係からも説明します。また、各種法令の制限、内容によっては過去の事故や修復についても説明義務があります。
重要事項説明書は買主が物件と取引の重要事項を把握し、契約するか否かを判断する書面です。これは決定的に重要、というピンポイントはなく、全ての項目が重要といっても過言ではありません。物件全般の説明が詳細に記載されます。売買契約書の一部と重複する、売買代金の支払方法、違約金の金額など、金銭面も説明範囲です。売買契約書の特約も重要事項説明書の内容として記載されます。重要事項説明書は売買契約書とは異なり、あくまで買主のための書面であることを理解しましょう。
重要事項説明書の注意点
重要事項説明書は不動産会社が売却物件を調査した内容及び売主からのヒアリングを基に作成します。
不動産会社が調査できるのは権利関係や法令上の制限など公開情報しかないため、売主しか知らない固有の情報や過去の事故は売主が説明する必要があります。売主しか知らないまたは知りえない情報としては、雨漏りやシロアリなどの物質関連、騒音や近隣トラブルなどの環境関連、家の中で死亡した人がいるなどの心理関連があります。
売却に不利になりそうだから、と事実を隠すと後で大問題になりますので、包み隠さず不動産会社に話しましょう。最悪の場合、買主から損害賠償請求や契約解除となりますのでばれないから大丈夫だろうと安易に考えないで下さい。
売買契約書と異なり、重要事項説明書は説明項目が法律で定めれられているため、当事者間の合意で変更や割愛することができません。
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